Схема долевого строительства, по которой строится подавляющее большинство многоквартирных домов в стране, в 2019 году меняется кардинально. Все предыдущие поправки в закон о долевом строительстве не смогли полностью защитить покупателей квартир в строящихся домах от проблем. По официальным данным, в 2018 году проблемными являются более 1200 домов, пострадавшими от недобросовестных застройщиков числится более 80 тысяч человек. Как выглядит долевое строительство по-новому — главные изменения закона в 2019 году, как государство защитит дольщиков от проблем у девелоперов.
Содержание
Долевое строительство с 1 июля 2019 года — только эскроу счета
Понятие эскроу счетов пока является определенной экзотикой для России, но скоро нам предстоит привыкнуть к этому выражению. Эскроу счет — это специальный банковский счет, на который будут поступать средства дольщиков, желающих купить квартиру в строящемся доме.
Суть эскроу счетов в том, что застройщик не получит хранящиеся на нем деньги до тех пор, пока не сдаст дом в эксплуатацию и пока хотя бы один из новых собственников не получит документы о праве собственности.
Таким образом, девелоперы будут обязаны строить многоквартирные дома за свой счет, и делать это по возможности быстро, чтобы быстрее получить собранные от дольщиков деньги.
Для самих покупателей квартир такая схема, безусловно, более выгодна. Их деньги будут защищены, причем не только от проблем у застройщика, но и от проблем у банка. Средства дольщиков будут страховаться аналогично средствам обычных вкладчиков, причем лимит страховой суммы будет достаточно высоким — 10 миллионов рублей.
Все расходы застройщиков — под контролем банка
Помимо того, что банки будут хранить средства дольщиков на эскроу счетах, не имея права переводить их девелоперу до завершения строительства, кредитные организации также будут контролировать, на что расходует деньги строительная компания.
Имея разрешение на строительство того или иного объекта, девелопер будет обязан открыть специализированный счет в банке под конкретное строительство. Расходовать средства со счета можно только на связанные со строительством цели, банк будет следить за нецелевыми расходами девелопера и пресекать их.
В том числе застройщик не сможет строить одни объекты за счет денег, выделенных на строительство других.
К сожалению, такие пирамиды, когда одни многоквартирные дома достраиваются за счет денег, привлеченных на строительство других, более новых, были очень распространены в последние годы. Скорее рано, чем поздно, такие пирамиды рушились, и дольщики оставались и без квартир, и без денег.
Кстати, помимо банковского контроля будет усилен и контроль государственный. Государство будет следить и за расходами девелоперов, и за тем, насколько тщательно банки эти расходы отслеживают.
Административные расходы застройщика — не более 10%
Новый закон ограничивает девелоперов и в том, на что конкретно они могут направлять средства дольщиков. Так, административные расходы девелопера теперь ограничены 10 процентами от общей стоимости строительства за весь период проведения работ.
К административным расходам относятся, например, оплата услуг банка по обслуживанию счета застройщика, выплата зарплаты сотрудникам компании и связанных налогов и прочих отчислений, расходы на рекламу и т.д.
Как минимум 90% стоимости работ должны направляться напрямую на строительство, все остальное — вторично.
Нарушителям сроков — запрет на новое строительство
Государство будет более строго следить и за тем, насколько девелопер укладывается в отведенные сроки. Одно из изменений закона о долевом строительстве с 2019 года — застройщик может не получить заключение о соответствии на новый объект, если он не уложился в сроки при строительстве предыдущего.
Хотя эта норма относится именно к застройщикам и напрямую покупателей квартир не касается, для них это безусловный плюс.
Девелоперы будут мотивированы к тому, чтобы укладываться в срок при строительстве новых объектов. Застройщикам будет интересно строить быстрее и для того, чтобы получить хранящиеся на эскроу счетах средства дольщиков, и для того, чтобы не рисковать новыми контрактами.
